상가 임차인의 원상복구 의무

임차 목적물의 원상복구

민법에서는 임차인이 임대 목적물을 반환하는 경우에는 이를 원상회복하여야 한다고 규정하여서 임대차가 종료된 이후 임차인에게 목적물을 원상 복구해야 할 의무 부과하고 있다고 민법에 나와 있습니다

그러면서 임대차 계약기간이 종료된 경우에 임차인들이 많은 어려움을 호소하는 것이 원상회복의무에 관한 내용이 제일 많은 것 같습니다. 처음 가게를 열 때는 아무 생각 없이 시설에 돈을 투자하고 잘해보려고 했던 영업이 생각보다 힘들고 영업부진으로 가게를 남에게 넘기거나 그냥 철거하고 나가거나 하는 경우가 많은데 이 원상복구 범위를 놓고 또 한 번 고민을 안 할 수가 없습니다

 

임차인의 원상회복 의무

임차인의 원상회복의무는 임대차 계약이 시작되는 시점부터 종료되는 때까지 전 과정에서 문제가 될 수가 있어서 정리를 잘하셔야 합니다. 원상회복 의무의 범위가 참 애매한데요 처음 계약서를 작성할 때 임차인은 현 시설상태의 계약이며 계약 만료 시 원상복구 하여야 한다라고 대부분 기재를 합니다

원상회복 의무의 범위가 명확하지 않을 때 임대인과 임차인 사이의 분쟁의 주요한 원인이 되는 경우가 많은데 어떠한 경우에도 제삼자가 판단을 할 수가 없고 계약 당사자만이 그리고 중개를 했던 공인중개사 만이 알 수가 있습니다

그래서 처음에 계약을 하고 현장 사진을 여러장 찍어두고 보관하여 두는 것이 가장 중요합니다

보통은 건물의 준공검사 당시에 있던대로 라고 하기도 하고, 전 임차인과 후 임차인의 인수인계 당시에 그 시설까지를 얘기하기도 하며 각자의 생각대로 판단하고 명확한 기준도 없습니다

하지만 원상회복이라는 공평의 원칙에 따라 이해해보고 구체적인 사례를 살펴보면 임차인이 부담하는 이 원상회복의 기준을 대략적으로 알 수 있습니다

 

원상회복의 가장 기초적인 기준

 

임차인이 임대인에게 임차 목적물을 인도받은 그 당시의 상태이며 원상은 그 원래 상태입니다

그러니까 최초로 인도받은 상태인데 그 상태를 서로 달리 생각해서 분쟁이 일어나곤 합니다

그런데 시설물 설치를 위해 임차인이 돈을 들여 인테리어나 장착물을 부착했을 경우 나갈 때 철거비도 들고 또  다른 나중에 들어올 임차인이 필요로 할 경우에는 서로 간에 협의를 해서 정하기도 합니다

또 임차인이 새로운 임차인과 권리금을 받고 가게를 넘겼을 경우 임대인과 새임차인과 계약을 할 때 계약 만료 때 어디까지 복구를 해야 할지를 둘이서 명확히 정하고 계약서 특약사항 란에 기재를 해두면 좋겠습니다

대법원 판례에도 지금 임차인이 전 임차인에게 시설을 인수받아서 사용을 했더라도 지금 임차인은 전 임차인이 시설을 하기 전 상태가 원상복구 의무라고 판결을 내렸습니다

 

그런데 상가가 노후가 되어 시간이 흐름에 따라 노후화되는 부분이 있게 되면 이처럼 통상적으로 상가건물을 사용하는 경우 당연히 생기는 임차 목적물의 상태의 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상 손모로 인해 임차 목적물 상태가 변화가 된 경우에는 임차인의 잘못이 없으므로 그 부분까지 임차인이 원상복구 할 의무는 없습니다

계약을 해서 장사를 잘하고 다른 사람에게 가게를 넘기고 갈 경우도 있고 장사가 안되어 폐업을 한 경우가 있는데 보통은 후자가 훨씬 많습니다. 자영업 소상공인은 투자금에 비해 원금과 노력의 댓가를 다 거두는 경우의 확률은 참 낮습니다

좋은 경험과 함께   인생을 공부하며 세상을 살아가는 것이죠. 늘 행복한 날만 있으면 좋겠습니다