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임대인과 임차인의 제소전 화해조서
임대차 관계의 제소전 화해는 직접 하기가 힘이 드는 것이 현실입니다. 강제집행까지 고려해서 제소전 화해조서를 작성한다는 것은 많은 무리가 따르기 때문입니다.
임대차 관계에서 임대인에게 전적으로 유리한 제소전 화해조서에 대해서 글을 작성합니다
제소전 화해조서는 재판 전 임대차 관계의 당사자인 임대인과 임차인이 미리 법원에 가서 두 사람 간의 계약을 이렇게 강행하겠다고 미리 접수를 받아놓는 것입니다. 제소전 화해조서는 준재심과 같은 절차를 거치지 않는 한 확정 판결과 같은 효력을 갖는 것입니다. 그래서 요즘과 같이 임차인의 지위가 강화되고 있는 상황에서 임대인(건물주)을 보호하는 유일한 장치가 제소전 화해조서라 할 수 있겠습니다
제소전 화해조서는 크게 두가지 목적으로 하게 되는데요
첫째, 신속한 명도 집행(임대료를 안 내는 임차인을 신속하게 하기 위함)
임차인이 계약 기간 중 임차료를 제 때에 안 낼 경우에는 임차인을 내 보내고 다른 임차인을 구해야 하는데, 현재의 임차인 형편이 좋지 않아 사정을 하다 보면 어쩔 수 없이 차일피일 미뤄질 수가 있고 몇 달 월세가 밀리는 경우가 있습니다.
그 후 명도소송을 진행하면 소송 기간만 최소한 4~5개월이 지나버리고 권리행사를 할 수가 없고 남아있는 보증금도 다 없어져 버리고 임대인에게 불리해질 수밖에 없어서 임대인은 명도소송까지 가지 않고 신속한 명도 집행을 위해 작성하게 되는 것입니다
둘째, 계약기간 만료 시 (명도할 때 간편함을 위해서)
임차인의 계약갱신 청구권으로 인해 제소전 화해조서를 작성하는 경우도 있습니다
상가건물의 경우에 계약갱신청구권이 5년에서 10년으로 늘어나게 되어서 한번 임대를 주면 10년까지 갈 수가 있어서 건물주 입장에서는 10년 동안 아무것도 할 수가 없어서 임대인의 입장에서는 무조건 불리한 조항입니다
임대료 인상도 매년 5%까지만 올릴 수 있어서 시장 상황과 맞지 않아도 어찌할 방법이 없습니다
그래서 재소전 화해신청 조서에 계약기간 종료와 명도를 기재해서 조서를 받게 됩니다. 계약기간이 종료되면 명도 한다는 제소전 화해조서가 있어도 강행규정인 계약갱신청구권에 우선할 수 없다는 규정도 있기 때문에 계약 전 서로의 타협이 필요한 부분입니다
재소전 화해조서 작성법
제소전화해조서를 작성한다는 내용을 임대차계약서 특약사항에 넣은데 특약에는 제소전화해조서에 관한 서류를 언제 어떻게 제출하며 기한과 방법 기재, 여기에 필요한 비용은 누가 내는 것인가를 명확하게 하며, 서류제출에 관한 채무를 이행하지 않을 경우에 대한 위약벌에 관한 내용도 기재를 합니다
내용: 임대인과 임차인은 제소전화해조서를 작성하여야 하며, 임차인은 잔금일 전일 까지 제소전화해조서 서류를 임대인이 정한 법무사무실에 제출한다. 제소전 화해조서 비용은 임대인과 임차인이 각각 반씩 부담한다
잔금일 전일 까지 제소전화해조서 서류 일체가 제출되지 않을 경우 당해 계약은 자동 해지되며 계약금은 위약금으로 간주되어 반환하지 않는다
제소전 화해조서에 관한 특약사항은 이 정도 작성하면 법적으로 부족함이 없을 듯싶습니다
법적으로 더 확실하게 하기 위해서 임대차 계약서외에 도면을 첨부하면 되겠습니다. 도면은 꼭 전문가처럼 하지 않고 그려서 명확한 부분이 나오게 하면 됩니다.이래야 나중에 분쟁의 소지가 없습니다. 또한 계약 만료 후 퇴실까지 생각한다면 처음 임대차계약 전 사진을 첨부하고 이사할 때 원상복구를 요구하면 되겠습니다
필요서류는 첨부파일에 넣어 두었습니다
비용은 변호사, 법무사 사무실마다 다릅니다