대리인과 부동산 계약시 주의사항

부동산을 본인이 아닌 대리인의 법률행위

바쁜 현대인들의 일상에서 부득이 대리인과 계약을 하는 경우가 종종 있습니다

대리인의 대리행위에 대해 법률적 효과와 대리인과 계약을 할 때 주의사항을 알아봅니다

대리행위란 내가 누군가에게 나의 대리권을 주게 되면 그 대리인은 나를 대신해서 어떤 일을 수행하게 디고 결국 책임은 내가 져야 하는 것입니다

그래서 대리권을  함부로 줘서는 안됩니다

 

참고로 사자 행위라는 것도 있습니다

이 사자 행위는 법률행위를 하지 않은 단순한 심부름, 배달의 역할만 하는 것이고 전혀 대리인이 아닙니다

대리인이 아니면서 대리인의 흉내를 내는 경우도 있으나 법률적 어떤 일은 불가능하고 본인도 이 사람에 대한 책임은 없습니다

 

대리인과 계약 시 주의사항

대리인과 계약을 할 때에는 평소보다 정신을 더 바짝 차리고 진행을 해야 합니다

가족이라 할지라도 대리권이 없다면 가족의 재산을 함부로 처분할 수가 없기에 주의를 기울여야 합니다

첫 번째,  위임장을 꼭 확인합니다

이 위임장에는 위임을 한 사람의 신분증을 확인하고 기재된 것과 맞는 것인지를 꼭 확인합니다

그리고 대리인에게 매매나 임대를 할 수 있는 권한(대리인의 범위)을 확인해야 되겠습니다

또 위임인과 수임인의 관계, 신분증 확인, 본인과 전화통화 확인 등도 할 수 있다면 해야겠습니다

주민등록증 확인은 정부 24 홈페이지에서 확인 가능합니다

위임장에 적힌 위임인이 등기부상 진정한 소유자가 맞는지도 꼼꼼히 살펴봅니다

그리고 인감증명서의 유효기간 확인

누군가는 인감증명서의 유효기간이 3개월이라고 하지만 구체적인 유효기간은 없습니다

그래도 최근에 발행된 인감증명서가  더 확실하겠습니다

 

부동산 등기 규칙 제62조에는

등기신청에 첨부하는 인감증명, 등기사항 증명서, 주민등록 등초본, 가족관계 등록사항, 건축물대장, 토지대장 등본은 발행일로 3개월 이내의 것이어야 한다고 적혀있습니다

 

인감증명서의 본인 발급, 또는 대리인 발급 여부도 확인합니다

인감증명서가 인감도장과 일치하는지의 여부만 확인하고 누가 발급을 했는지에 대한 여부는 확인하지 않는 경우가 있습니다

반드시 인감증명서 우측 상단을 확인해서 본인 발급인지 대리인 발급인지를 체크해봐야 합니다

부동산 거래 시 부득이한 경우 대리인이 매도용 인감증명서를 발급받아 오는 경우가 있습니다

이럴 경우 대리인이 부동산 매도용 인감증명 발급 권한까지를 받았는지를 등기부상 부동산 소유자를 통해 확인을 해야 합니다

예를 들어 남편 명의 집을 아내가 대신해서 파는 경우도 있을 테니까요

만약 매도자를 한 번도 만나지 않은 상황이라면 위임장 만으로는 부동산 매도용 인감증명 발급 권한까지 윙미를 받았다는 것을 확인하기가 어려울 수도 있습니다

짜라서 매도인을 한 번도 안 만난 상태에서 대리인과 계약 시에는 모든 인감증명서는 반드시 본인 발급이 된 인감증명서를 요구하는 것이 대리인과의 부동산 거래사고 예방을 하는 방법입니다

 

매도인과 전화통화로 확인한다

이 내용이 핵심사항이 될 수가 있습니다

여러 서류상 정황과 함께 매도인의 진의를 확인하고 통화내용을 녹취해 놓으면 정확한 자료가 됩니다

그리고 금전이 오가는 것이라면 반드시 본인 통장에 이체를 해야 하며 대리인 계좌로 이체를 하면 안 됩니다

대리인이 영수증을 대신 써줄 수는 있다 해도 대리인 계좌로 넣으면 안 되고 본인의 계좌로 입금합니다

계약은 원칙상 본인과의 계약이 투명하고 좋습니다

그러나 요즘과 같이 바쁘고 빠르게 변해가는 세상에 대리인과 계약도 잘 살펴보고 빠트리지 않고 잘 챙긴다면 문제가 없겠습니다

오늘도 좋은 날 되시고 행복하세요